(原标题:窥报| 模式的意义:新城控股质量发展迈入收获期)国际期货配资
出品 | 凤凰网风财讯&风财讯智库
作者 | WTT
房地产企业半年报季进入尾声,盈利下滑仍是主基调。客观而言,房地产市场深度调整阶段,赚钱越来越难,相应的,能盈利的房企也更显难能可贵。
8月30日晚,新城控股正式披露2024半年度报告显示,公司上半年实现营业收入339.04亿元,归属于上市公司股东净利润13.18亿元,扣非归母净利润13.18亿元,毛利率为21.6%, 同比增长2.57个百分点。
新城控股不仅盈利,且实现了少见的毛利率提升,这一定程度上进一步验证了“住宅 商业”模式的意义——即在高增长时代,可以靠住宅开发获取增量市场收益;在调整时期,可以靠商业获取存量市场的机会,荡平周期。
平安证券、民生证券等多家券商评估新城控股也指出,商业稳步发展,提升了公司穿越周期实力,公司利润率逐步回升、财务稳健具有保障。
商管收入62.12亿元 迈入商业收获期具体来看,新城控股2024半年报最大的业务亮点,依然是商业。
据悉,今年上半年新城控股新开业6座吾悦广场,期末公司实现137个大中城市、201个综合体项目布局,吾悦广场开业面积1528万平米,出租率97.2%。
随着深度运营持续推进,商管的业绩贡献度正不断提升。数据显示,今年上半年,新城控股实现商业运营总收入为62.12亿元,同比增长约19.44%;实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元,占公司营业收入的17%。
值得一提的是,商管业务利润水平偏高,截至今年6月末新城控股的物业出租及管理毛利率已达到72%。期内新城控股物业出租及管理业务实现了41.91亿元毛利,占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%。
同时,据披露,2021年以来新城控股的商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出,2024年上半年该比例进一步增长至2.71倍,这一变化也印证新城控股已迈入商业收获期。
除了自身创造收益,商业作为融资标,也是企业资金的重要“奶牛”。
据披露,今年1-8月,新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资。吾悦广场本身作为优质资产,伴随运营实力和效果的提升,预计能持续为新城控股的融资性现金流带去增量。
回款率达105%业务协同提质发展
在商业板块增长的同时,作为另一主翼的住宅开发业务,则步入质量发展阶段。
财报显示,2024年上半年新城控股实现合同销售金额约235.54亿元,合同销售面积约326.22万平方米;已售未结转面积(含合联营项目)1916.44万平方米,未来业绩结算仍有充足空间。
值得一提的是,在新城控股235.54亿元销售额中,实现回款金额为247亿元,全口径资金回笼率达到105%。
有回款的销售是现金流安全的保障。财报显示,新城控股截至半年末的经营性现金流净额为20.88亿元,经营性现金流净额连续6年为正。期内在手现金余额达到157.82亿元。
以开发和管理作为底层能力的代建业务,在2024年也有一定发展。
财报显示,截至2024年6月末,新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米。其中除了商业综合体在管项目超50个,其余众多项目涉及开发建设和销售运营,并已基本实现全国化布局。
在中指院2024年1-6月中国房地产代建企业“新签约代建规模排行榜”和“代建销售规模排行榜”上,新城控股分别位列第6和第9位,代建业务规模稳步增长。
净负债率47% 底线思维夯实基本面无论是商业还是住宅,新城控股的业务经营都呈现出稳健态势,在当前深度调整的行情中颇为难得,而这一定程度上离不开企业基本面的夯实。
财报显示,截至2024年6月30日,新城控股总资产3556.49亿元,仍保持显著的规模。同时公司净负债率47.00%,保持较低水平,这无疑不是“底线思维”的结果。
据悉,为保信用安全,新城控股始终要求“确保每一笔债务提前或到期偿付”。2024年上半年,新城控股已如期偿还境内外公开市场债券19.7亿元。
与此同时,新城控股的债务结构持续优化。截至上半年末,新城控股期末融资余额558亿元,较年初压降13亿元;公司合联营权益有息负债降至39.52亿元,相比年初再次下降12.56亿元。而债务的低风险、优结构,也预示公司安全垫继续增厚。
平安证券分析师杨侃分析认为,新城控股公司持续降低成本,且有新发中票等新增融资,上半年如期偿还境内外公开市场债,公司信用保持,资产结构不断改善。新城控股“住宅 商业”的双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航,维持公司“推荐”评级。
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